??據了解，針對新“國五條”中提出的“二手房個稅要按轉讓所得20%計征”這一條款，有市民認為如果轉讓所得是按成交價減去購入價差額計算，那么對毛坯房購買者并不公平，且不少房產還需要付出購房利息和交易手續費等成本。昨日中山大學稅收研究中心主任楊衛華 分析，“轉讓所得”應該是在售出總價減去購入價的“差額”基礎上，再扣除掉裝修和交易手續費等成本才合理，即一套房產賣出100萬元，一次性付款買入50 萬元，裝修費用花去30萬元，交易手續費花去5萬元，那么需要計收的個稅應是(100-50-30-5)x20%=3萬元。

??有房地產業界人士認為，如果是可以扣除掉裝修等成本，那么在征稅過程中操作會比較復雜；給少交稅費提供了操作空間，因為裝修成本是沒有統一標準的。

??焦點1　計收20%賣房個稅的“轉讓所得”該如何計算？

??專家：應是賣房收入減去買房支出再扣除裝修等費用

??滿堂紅地產研究部高級經理周峰表示，購房者和業主都到中介咨詢“轉讓所得”該如何計算，多數都誤解為是要按照成交價的20%去計收個稅，這比過往按成交價1%去計收將 大幅增加成本。周峰解釋，條文中提到的“轉讓所得”，應是指“成交價減購入價”，這種解釋也是目前廣州市房地產業界普遍的解讀。

??中山大 學稅收研究中心主任楊衛華指出，如果國務院文件提出的計征基數表述是“差額”，那么就是“成交價減去購入價”，即一套房產賣出100萬元，買入50萬元， 那么需要計收的個稅是(100-50)x20%=10萬元；但國務院文件實際表述的是“轉讓所得”，“所得”應該要在“差額”的基礎上，扣除掉裝修和交易 手續費等成本才合理，即一套房產賣出100萬元，一次性付款買入50萬元，裝修費用花去30萬元，交易手續費花去5萬元，那么需要計收的個稅應是 (100-50-30-5)x20%=3萬元。

??業界人士認為，按照扣減裝修等費用作為計征基數，稅費將大幅減低，而且這更符合實際情況。否則，毛坯房購入的房產在二手房轉讓中，要計收的個稅大幅增多，很不公平。

??事實上，在2006年7月底出臺的《國家稅務總局關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號)(下簡稱“108號令”)中，已明確界定了“所得”概念：個人所得稅以實際成交價為轉讓收入，納稅人轉讓的住房在轉讓前的裝修費用、住房貸款利息等，憑有效證明可以扣除。

??有房地產業界人士認為，如果是可以扣除掉裝修等成本，那么在征稅過程中操作會比較復雜，也給少交稅費提供了操作空間。

??焦點2　按賣房所得20%計收將如何落地？

??專家：“按成交價1%計收”本就是簡化版地方操作細則

??新“國五條”細則發布后，地方如何落地細則成為關注的焦點。不少購房者希望，廣州能按持有房產不同時間等條件細化不同情況，以此規定不同的征收方式。

??比如，目前佛山市區二手房交易征稅方法主要有三種：對不夠五年的二手房，一律按評估價減去發票價，征收20%個稅；夠五年，并且是唯一住房，可以免征個稅；夠五年，但不是唯一住房，如果沒有發票，以評估價2%計個稅；如果有發票，同樣以差額征收20%。

??在談及地方該如何出臺落地細則時，楊衛華介紹，在國家稅務法 中，關于個稅的征收分為三種情形確定稅率，其中并未有1%稅率的情形。事實上，關于二手房個稅稅法中表述都是按照轉讓所得20%，只是在具體操作時，廣州 市稅務部門在匡算時認為，理論上，“按成交總價1%計收”的稅額相當于“按轉讓所得20%計收”稅額，僅在個案上可能會發生微小的偏差。而采用按成交總價 1%計征操作起來更為方便，所以允許按這種方式進行實際征收操作。因此，“按成交價1%計收”本就是簡化版地方操作細則。

??焦點3　可否辦“陰陽合同”報低成交價？

??業界人士：或按評估價算賣出價

??新政出臺后，有聲音認為二手房買賣的“陰陽合同”潮流會愈演愈烈，買賣雙方將更多地采用報低成交價方式去規避稅費。比如，一套房產買入50萬元，如果能報低成交價到50萬元，則基本上都不用交二手房個稅了。

??對此，有業界人士認為，如果按照新方式強征個稅，那么在算轉讓所得時，也可能是以當地房管部門的市場評估價作為“賣出價”，不一定會采用買賣雙方上報的成交價。

??中原地產區域總監潘婉霞表示，如果新政落地后，還想用報低價的方式去規避新政少交稅費也不太可能。目前廣州房產部門的房產評估價已經比過往提高很大，部分房產評估價甚至超過了成交價本身，因此很難報低價去規避稅費。

??焦點4 想“趕末班車”又擔心突遭落地細則怎么辦？

??業界人士：可在合同上明確約定遇新政的解決方案

??目前廣州市新“國五條”操作細則仍未正式落地，不少購房者擔憂今后稅費提高且二套房首付門檻提高，想要搶在新政前“趕末班車”。但他們又擔憂跑慢過新政落地，最終成為新政“飲頭啖湯”者，這該如何處理？

??合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，二套房貸收緊是特指房價上漲過快城市，預計中央可能會有3個月觀察期去決定哪些城市需要收緊房貸，最遲三季度這一政 策將在部分城市落地。另有地產中介經紀支招，想要趕末班車但又有擔憂的購房者，可以在簽合同時明確約定遭遇新政后的解決方案，比如“按新政策繳稅雙方各負 擔一部分”或者是“按新政無法獲批房貸將無條件解約”等調控。

??信息時報訊 (記者 田桂丹)